Zarówno mała jak i duża wspólnota mieszkaniowa to organizacja właścicieli wyodrębnionych lokali. Są one jednak zarządzane w odmienny sposób i funkcjonują w nieco innym reżimie prawnym.
Jak stanowi art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Liczba wyodrębnionych lokali
Polskie prawo wyróżnia dwa modele funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, uzależniając ich status od liczby lokali wyodrębnionych w danej nieruchomości. Kryterium to ma zasadnicze znaczenie, ponieważ determinuje zarówno sposób zarządzania nieruchomością wspólną, jak i zakres stosowanych przepisów.
Mała wspólnota mieszkaniowa występuje wówczas, gdy liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela, nie przekracza trzech. Warto zaznaczyć, że przed 2019 rokiem, tj. przed nowelizacją ustawy, było to siedem lokali.
Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, w takim przypadku do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące współwłasności. Oznacza to, że relacje pomiędzy właścicielami mają charakter bardziej cywilny i opierają się na zasadach współdziałania współwłaścicieli.
Zarząd wspólnoty
Nie ma tu obowiązku powoływania zarządu w rozumieniu ustawy ani podejmowania uchwał w sformalizowanym trybie. Decyzje w sprawach zwykłego zarządu mogą być podejmowane samodzielnie, natomiast czynności przekraczające ten zakres wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli lub rozstrzygnięcia sądowego. Tak jest, jeżeli współwłaściciele nie zawrą umowy o zarząd nieruchomością. Jeżeli taka umowa zostanie zawarta, wówczas zarząd będzie sprawowany na zasadach opisanych w takiej umowie.
Odmiennie ukształtowana jest pozycja dużej wspólnoty mieszkaniowej, która powstaje, gdy liczba lokali przekracza trzy. W takim przypadku pełne zastosowanie znajdują przepisy ustawy o własności lokali regulujące zarząd nieruchomością wspólną. Przepisy ściśle określają sposób zarządu taką nieruchomością.
Duża wspólnota stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną, posiadającą zdolność prawną, a jej funkcjonowanie opiera się na organach wspólnoty, w szczególności zarządzie lub zarządcy. Kluczowym mechanizmem decyzyjnym są uchwały właścicieli lokali, podejmowane większością udziałów.
Podsumowanie
Zastosowanie jednego z tych modeli nie wynika z decyzji właścicieli, a zależy od liczby wyodrębnionych lokali. Małe wspólnoty mieszkaniowe mogą działać sprawnie, pod warunkiem współdziałania i zgodności właścicieli. W innym przypadku może grozić im paraliż, a to w wyniku braku jednomyślności, która co do zasady jest niezbędna dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a więc związanymi z dużymi nakładami finansowymi albo rozporządzeniem nieruchomością.
Więcej na EKW.PLUS
